Obaveze posrednika

Zaključivanje ugovora o posredovanju

Posrednik mora zaključiti pisani ugovor o posredovanju sa nalogodavcem (prodavcem ili zakupodavcem). Ovaj ugovor predstavlja temelj za sve posredničke usluge i uređuje obaveze, prava i visinu provizije. Ugovor mora biti jasan, razumljiv i dostupan nalogodavcu.

Pronalaženje i povezivanje sa kupcem ili zakupcem

Posrednik je obavezan da pronađe i poveže nalogodavca sa potencijalnim kupcem ili zakupcem. Obaveza je postignuta čim je posrednik prvi omogućio razgledanje nepokretnosti kupcu ili zakupcu, jer to stvara pravo na posredničku naknadu. Ako je kupac ili zakupac već razgledao nepokretnost pre nego što je posrednik to omogućio, posrednik mora biti obavešten o tome.

Potvrda o gledanju nepokretnosti

Posrednik je obavezan da kupca ili zakupca zatraži da pre razgledanja nepokretnosti potpiše potvrdu o gledanju. Ovom potvrdom se potvrđuje da je lice razgledalo nepokretnost uz posredstvo posrednika. Ako potencijalni kupac ili zakupac odbije da potpiše ovu potvrdu, posrednik nije obavezan da mu pokaže nepokretnost.

Dokazivanje posredovanja

Ako kupac ili zakupac zaključi ugovor o prometu ili zakupu nepokretnosti, a prethodno nije potpisao potvrdu o gledanju, posrednik mora dokazati da je doveo kupca ili zakupca u vezu sa prodavcem ili zakupodavcem. Dokazivanje je moguće kroz:

• Svedočenja
• Pisanu dokumentaciju
• Elektronsku korespondenciju
• SMS poruke i druge digitalne zapise

Obaveze posrednika prema nalogodavcu

• Pisani ugovor: zaključuje ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanom obliku, sa jasnim uslovima i visinom provizije.
• Pronalaženje kupca/zakupca: pronalazi i povezuje nalogodavca sa potencijalnim kupcem ili zakupcem.
• Objektivno mišljenje: daje stručno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine, uzimajući u obzir tržišne prilike i druge okolnosti.
• Proveravanje dokaza: proverava isprave koje dokazuju pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti i upozorava nalogodavca na moguće rizike.
• Prezentacija nepokretnosti: obavlja potrebne radnje za prezentaciju nepokretnosti, kao što su oglasi, fotografisanje, snimanje videa i dogovorene aktivnosti (za dodatne troškove, ako je ugovoreno).
• Omogućavanje pregleda: omogućava pregled nepokretnosti zainteresovanim licima u dogovoreno vreme.
• Čuvanje podataka: čuva podatke o nalogodavcu i nepokretnosti kao poslovnu tajnu, prema željama nalogodavca.
• Obaveštavanje: obaveštava nalogodavca o svim relevantnim okolnostima vezanim za posao.
• Posredovanje u pregovorima: posreduje u pregovorima između kupca i prodavca (ili zakupca i zakupodavca) i nastoji da se postigne dogovor.
• Pravna pomoć: obezbeđuje pomoć advokata za izradu ugovora i sve potrebne pravne dokumente.
• Prisustvo primopredaji: prisustvuje primopredaji nepokretnosti i proveravanju da su sve obaveze ispunjene.

Odgovornost za posredovanje

Posrednik se smatra odgovornim da je omogućio nalogodavcu kontakt sa potencijalnim kupcem ili zakupcem, naročito ako je:

• Organizovao razgledanje nepokretnosti
• Pripremio susret između strana
• Obvestio nalogodavca o relevantnim informacijama o potencijalnom kupcu ili zakupcu
• Aktivno učestvovao u procesi pronalaženja i povezivanja strana

Prava posrednika

• Fotografisanje i snimanje: posrednik može, uz saglasnost nalogodavca, fotografisati i snimati video nepokretnosti za marketinške potrebe i oglašavanje.
• Potposredovanje: posrednik može, uz saglasnost nalogodavca, zaključiti ugovor o potposredovanju i preneti svoja prava i obaveze na drugog posrednika.
• Kopija potposredničkog ugovora: posrednik mora nalogodavcu predati kopiju ugovora o potposredovanju u roku od pet dana.
• Izdavanje računa: posrednik ima pravo da izda račun nalogodavcu za usluge prema ugovoru o posredovanju.
• Pravo na proviziju: posrednik ima pravo na proviziju od strane nalogodavca za povezivanje sa potencijalnim kupcem ili zakupcem, bez obzira na to da li je kupac ili zakupac već ranije razgledao nepokretnost.

Obaveštavanje o razgledanom licu

Ako posrednik dovedu lice koje je već ranije razgledalo nepokretnost u vezu sa nalogodavcem, mora ga na to obvestiti. Međutim, ako to ne učini, smatraće se da je nalogodavac prvi put doveden u vezu sa tim licem uz pomoć posrednika, što povlači pravo na punu proviziju.