Porez na apsolutna prava

Osnovne informacije

Poreski obveznik: Fizičko ili pravno lice koje prenosi ili stiče pravo svojine nad nepokretnošću.

Predmet oporezivanja: Prenos vlasništva na nepokretnostima (stan, kuća, zemljište i sl.), kao i pravo korišćenja, pravo na zakup na duže vreme, prava građenja i druga stvarna prava na nepokretnostima.

Poreska osnovica: Tržišna vrednost nepokretnosti u trenutku zaključenja ugovora, prema proceni koju vrši Poreska uprava. Ova vrednost može se razlikovati od ugovorene cene, pa je bitno obratiti pažnju na procenu koja se vrši od strane nadležnih organa.

Poreska stopa

Standardna poreska stopa za prenos apsolutnih prava je 2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti.

Navedena stopa se primenjuje na većinu slučajeva prenosa vlasništva. Međutim, u posebnim slučajevima (poput prenosa na osnovu ugovora o poklonu između bliskih srodnika) mogu se primeniti drugačije stope, u zavisnosti od vrste prenosa i srodstva između strana.

Izuzeci od plaćanja poreza

Nema obaveze plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u sledećim slučajevima:

• Kupovina prve nekretnine (prvo stanovanje): Izuzeće se primenjuje kada kupac (fizičko lice) prvi put kupuje stan ili kuću radi rešavanja svog stambenog pitanja, pod sledećim uslovima:
  • Kupac je fizičko lice koje prvi put kupuje nepokretnost u Srbiji
  • Površina kupljene nekretnine ne prelazi određeni limit (do 40 m² za samog kupca, plus dodatnih 15 m² po članu domaćinstva koji sa njim živi)
  • Nekretnina se koristi isključivo za stanovanje
• Prenos između bliskih srodnika: U nekim slučajevima poklona između direktnih predaka i potomaka ili između bračnih drugova, mogući su posebni režimi ili izuzeci od oporezivanja
• Promet između subjekata PDV-a: Kada se promet vrši između lica koja su obveznici PDV-a i kod kojih se PDV obračunava na prenos (npr. kod novih stanova), porez na apsolutna prava se ne plaća

Dokumentacija i procedura plaćanja

• Overa ugovora o kupoprodaji: Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti otvoren kod javnog beležnika (notara) kako bi bio pravno validan
• Podnošenje prijave: Javni beležnik je obavezan da preda prijavu za porez na prenos apsolutnih prava Poreskoj upravi (koristi se obrazac PPI-4 ili sličan)
• Donošenje rešenja: Poreska uprava analizira prijavu, procenjuje tržišnu vrednost nepokretnosti ako je potrebno, pa donosi rešenje o utvrđivanju dužnog poreza
• Rok za plaćanje: Kupac je obavezan da plati porez u roku od 15 dana od dana prijema rešenja Poreske uprave
• Način plaćanja: Poreza se plaća na odgovarajući račun budžeta jedinice lokalne samouprave (opštine/grada gde se nepokretnost nalazi)

Zakonska regulativa

• Zakon o porezima na imovinu (Službeni glasnik RS, br. 26/2001 sa izmena i dopunama)
• Zakon o prometu nepokretnosti
• Pravilnik o utvrđivanju poreske osnovice i poreske stope za porez na prenos apsolutnih prava
• Zakoni i pravilnici koji se donose na nivou opština i gradova

Važne napomene i praktični saveti

• Knjiženje vlasništva: Ako kupac nije platio porez, Katastar nepokretnosti može mu onemogućiti knjiženje vlasništva, čime se ne može završiti prenos vlasništva
• Zatezne kamate: U slučaju kašnjenja sa plaćanjem poreza, obračunavaju se zatezne kamate prema zakonskoj stopi
• Mogućnost veštačenja: Ako se ne slažete sa procenjenom tržišnom vrednošću koju je utvrdila Poreska uprava, možete tražiti veštačenje vrednosti nepokretnosti od strane ovlašćenog procenjivača
• Konsultacija sa stručnjakom: Preporučuje se konsultacija sa pravnikom ili poreskim savetником kako bi se osigurale sve obaveze i kako bi se ispunili svi potrebni uslovi
• Plaćanje avansa: U nekim slučajevima, kupac mora da plati avans na porez pre nego što je rešenje donetko, u zavisnosti od propisa